香港昨天（7月7日）出台了松绑的楼市新政，成为中国一线城市中第一个迈出实质性救市步伐的城市。

香港金管局宣布的楼市按揭新政一共有4条：

第一：1500万元以下物业上限70%；1500万元至3000万以下物业上限60%；3000万以上物业上限50%。非自用住宅物业的按揭成数上限维持在50%。

(资料图片仅供参考)

第二：调整非住宅物业即写字楼、商铺等，最高按揭成数，由5成上调至6成。

第三：放宽以资产水平为审查基础的按揭成数上限，由40%升至50%，适用于所有住宅和非住宅物业。

第四：取消现时就主要收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人，将所适用的按揭成数上限及“供款与入息比率”上限下调10%的要求;同时取消现时按揭申请人因整体按揭成数超过金管局所容许的水平20%时，将所适用的“供款与入息比率”上限下调5%的要求。

看完上述内容，很多人会发懵：这是什么松绑？以前不是听说香港买房最多可以1成首付，9成按揭吗？怎么最高才7成按揭？

这就涉及到香港住房按揭制度的问题了。

上面说的1500万以下的房子最多贷款70%，1500万到3000万的房子最多贷款60%，是指“一按”。

在香港买房，还可以做“二按”，也就是二次贷款。

提供“二按”的可以是开发商，也可以是银行。如果申请二按，往往需要购买“按揭保险”，而且费率不低。

所以为了配套此次新政，香港金管局还公布了“按揭保险计划”修订方案：

从上面表格可以看出，如果购买400万到1000万之间的“合格物业”，最多是可以申请1成首付、9成按揭的，这个9成按揭由“一按+二按”构成。

如果购买1000万到1125万元的“合格物业”，也可以做到最高9成，但也可能是8成贷款。

此外，可以享受2成首付的房子，上限从1200万元提高到了1500万元。

有媒体报道说，可以享受超低首付比例的“合格物业”，其定义也有新变化。之前，“合格物业”是指居民首次置业，而且是买来自住的房子，才能享受最高9成（或者8成）按揭，最新的“合格物业”定义更宽泛了。

比如大公报在刊发下图的时候，标注的“旧制”必须为首次置业，“新制”为“不须首置”。

如果这个措施是真的，松绑的力度还是非常大的。

此外，此次金管局提升“一按”的按揭比例，可以显著降低贷款人的负担。因为“二按”需要购买更昂贵的保险。

下面是香港金管局的政策解读：

总之，这是香港楼市一次重要的松绑，对于维护市场稳定将起到积极作用。

2019年以来，香港楼市经历了四大考验：第一是2019年的风波，第二是百年不遇的疫情，第三是人口下降，第四是美国加息。

港币汇率是绑定美元的，所以当美元进入快速加息、缩表周期的时候，香港也必须跟随。

下图是香港基准利率走势图：

香港的常住人口，2020-2022年三年间分别减少了9.4万、2.5万和6.8万人。

据香港金管局提供的数据，截至今年6月末，香港住宅价格比2021年高位下跌了13%；写字楼比2018年到2019年的高位累计下跌了20%，工业大厦下跌了8%，商铺下跌了17%。

不过，价格下跌并不意味着香港楼市“非常寒冷”，事实上今年上半年香港楼市成交量还是不错的，1到6月，香港住宅市场合计成交26222宗，成交金额2427.35亿元，较2022年下半年的20069宗及1695.6亿元，分别上升30.7%及43.2%。

香港楼市从6月开始有成交下滑的迹象：6月份买卖合约登记3613宗、成交金额336.21亿元，较5月的4003宗及367.69亿元，环比下跌9.7%及8.6%，宗数及金额同创5个月新低。

为了稳增长，巩固全球金融中心地位，过去1年来香港出台了很多新政。

比如降低了“专才”、“优才”到香港工作、落户的门槛，出台了针对他们的购房退税计划，最近又在酝酿放宽“非全球100强内地优秀大学的毕业生”到香港工作的限制。

股市方面，推出了人民币股票柜台，并有望跟沪深市场联通。香港作为人民币国际化第一重镇的地位，得到了强化。

香港是全球最成功的自由贸易港，资金来去比较自由，港币跟美元挂钩。这些因素让香港不动产拥有“准美元资产”的属性，所以虽然贵，但很有吸引力。再加之新加坡房价、物价全面超过香港，香港楼市下跌的空间其实也不大了。

香港也结束了“拒绝长大”的时代，将从“单核心”城市变成“双核心”城市：香港正在积极开发建设北部都会区，跟深圳进一步融合。

北部都会区，是香港拿出占全市将近30%的面积，计划在临近深圳的地区“建设一个新香港”，主要发展科技创新产业。

未来的香港，将成为一个双中心城市——南部的港岛、尖沙咀是金融中心、商贸中心，北部都会区将成为科技创新中心。深圳福田区旁的，“河套”及其周边将建设香港最大的科技创新区——新田科技城，这将是北部都会区的核心。

未来的香港，计划跟深圳构建“双城三圈”。下图是香港方面提出、获得深圳积极响应的规划：

有了香港做榜样，相信内地四大一线城市，未来楼市也将陆续会有新动作。

整体方向将是：进一步强化对“改善型需求”的支持，在“认房认贷”上适当放松。

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